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提
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号
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0213
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提
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者
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包立本等13人
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案
由
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关于“阳光信托”物业管理模式优化多维度监督的建议
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情
况
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全市物业管理问题是当今很突出的尖锐问题，也是老大难问题,几乎每个小区的物业都与业主都有对立面,要么物业服务不到位、要么物业从业人员素质差、要么物业工作态度恶劣、要么物业挪用了代收的公共收益、要么物业收取的电梯维修费不专款专用,这些均引起民众的强烈不满情绪,并影响到社会的安定团结。为了让民众满意,同时改变物业本末倒置的服务思想意识,自 2024 年我市推行信托制物业管理模式以来,诸多小区已初显成效,业主深度融入小区事务,“阳光信托” 物业管理模式带动小区呈现出全新治理风貌。尤其“开放式预算”让大家清楚钱花在了哪里,“可查询账户”让大家清楚查询钱怎么花的。小区治理从封闭、冷漠走向开放、协作,成功重塑小区多方主体间的信义纽带,物业费及公共收益转化为信托基金,为小区可持续发展筑牢根基。
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问
题
分
析
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本人作为某小区上一届的业委会主任,本届的物管会委员,发现“阳光信托” 物业管理模式目前在实施过程中,仍存在以下问题：
1、物业理念滞后：部分物业企业长期受包干制经营思维禁锢,未能及时适应信托制的全新要求。依旧将自身定位为单纯的管理执行者,而非与业主平等的信托受托人,缺乏主动公开透明、接受全方位监督的服务意识。
2、共有基金账户监管漏洞：当前存在物业私自取用共有基金账户费用的现象,在未向全体业主履行公示义务的情况下违规操作,严重破坏建立不久的信任基础,使业主权益面临受损风险,也背离了信托制物业保障业主利益的初衷。
3、支付审核机制不完善：现有支付监管流程存在短板,仅靠事后的有限查询难以真正约束物业资金使用行为。缺乏即时、有效的事前事中审核把关,业主难以及时知晓每一笔支出的合理性,无法在关键节点保障资金安全。
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对
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建
议
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1、强化物业理念重塑与培训：住建部门定期组织物业企业开展“阳光信托”物业管理模式专题培训,深入剖析信托制与包干制的本质差异,通过政策解读、案例分析、实地观摩成功范例等形式,引导物业企业从根本上转变经营理念,明确自身在信托关系中的权利义务。建立物业信托制服务质量考核指标体系,将服务透明度、业主满意度、主动公示频次等纳入核心考核项,考核结果与年度物业企业服务酬金、企业资质评定、项目招投标挂钩,推动物业“阳光信托”服务模式的转变。
2、完善共有基金账户监管机制：引入银行 “双 U 盾” 管理模式﹙据信托制物业管理模式创始人舒可心的《关于信托制物业服务模式常见问答》中提及U 盾管理模式,但是常州没有采纳﹚,物业持有操作 U 盾用于提交资金支付申请,业委会、物管会持有审核 U 盾,只有双方按流程依次授权确认,支付指令才能生效,确保每一笔支出都符合信托制规定和业主大会决议。同时,利用区块链技术提高账户透明度,实现每一笔交易可追溯、可验证,确保业主能够实时掌握账户动态,增强对物业资金使用的信任感。
3、健全支付审核机制：构建涵盖事前、事中、事后的全过程支付监管体系。事前,明确支付标准和审批流程,确保每一笔支出都有明确依据和合理预算；事中,实施动态监控和定期审计,及时发现并纠正违规操作；事后,建立责任追究机制,对违规使用资金的行为进行严厉处罚,形成有效震慑。搭建线上一体化支付审核系统,物业发起支付申请后,系统自动推送通知至业委会、物管会成员移动端,设定限时审核机制,逾期未处理则默认警示并升级处理流程,确保审核及时性。同时,拓宽业主参与监督的渠道,对重大支出项目引入业主投票表决机制,鼓励业主通过线上平台或定期会议等方式,对物业资金使用情况进行监督,确保每一分钱都用在刀刃上,充分保障业主的决策权、监督权。
“阳光信托”物业管理模式正处于成长关键期,希望通过精准施策解决现存问题,推动其迈向成熟,持续为小区和谐发展赋能。
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住建局
提案
办理
答复
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关于对常州市政协十五届四次会议提案第0213号的答复
包立本委员：
您和吕旭辉等委员提出的关于“阳光信托”物业管理模式优化多维度监督的建议提案收悉，现答复如下：
物业管理服务是一项涉及到千家万户的民生工作，自2023年8月钟楼区率先在全市探索推进“阳光信托制”物业治理模式，坚持问题导向、试点先行，以“阳光信托”物业治理为突破口，推动物业管理从“传统模式”向“现代治理”转型。我局积极指导钟楼区围绕目标任务主动作为、有力推进，目前，全市累计已有90多个小区实行“阳光信托制”物业治理模式，取得了阶段性成效。
一、制度创新向纵深突破，体系建设不断完善
去年积极指导钟楼区住建局开展了2023年12个试点小区的“回头看”工作，仔细听取街道、社区、小区业主、物业公司在导入运行中提出的问题诉求和意见建议，不断深化和完善“阳光信托”制度体系。编写《钟楼区“信托制”物业80问》，形成《钟楼区“信托制”物业治理模式导入全过程手册》，指导各板块有效推进；发布了《钟楼区“阳光信托”物业项目运行服务指引》、《“信托制”物业模式一揽子保险服务手册》；建立了“区街指导+社区主导+业委会监督+物业公司服务”的四方联动机制。
二、矛盾投诉显著下降，群众获得感明显提升
截至2024年年底，钟楼区累计导入的74个小区物业矛盾纠纷率整体下降48%，小区居民知晓率和平均满意度达95%以上，2023年12个试点小区物业费收缴率从2023年的69%提升至2024年的85%，居民对物业服务的满意度大幅提高，一定程度上体现了“阳光信托”导入工作已具备较好群众基础。另外，结合“区-街-社”三级人员座谈调研情况，一线基层工作者普遍认同小区业主的主人翁意识正在逐步增强，网格微信群从原来“批评不断”到现在“频频点赞”，借助小区监察制度作用发挥确对物业管理更有抓手，多个参与主体在“阳光信托”导入中逐渐凝聚。
三、“阳光信托”物业治理模式初步形成
通过政策研究制定与信托导入实践的互动反馈和动态优化，逐步形成了可复制推广的钟楼“阳光信托”物业治理模式，涌现出荷花池街道西新桥二村、永红街道金谷花园、北港街道澜轩花园等明星小区，西二社区缪华峰、荆川里社区裴美凤、月季路社区张雪惠等明星书记。由区住建局联合区委政法委开展的“阳光信托”物业纠纷治理项目荣获常州市2024年度平安建设重点项目三等奖；永红街道《党建引领‘阳光物业’开启‘信义治理’新篇》获评2024年常州市党建引领基层治理与服务创新项目；西新桥二村小区“党建引领+阳光信托”治理入选住建部“无物业小区实行基础服务”全国典型案例。新华网江苏频道、江苏新闻、常州日报等多家媒体期刊报道钟楼“阳光信托”物业治理模式，经验入选长三角治理创新案例库。
四、下步工作打算
针对委员们提出的强化物业管理理念重塑与培训、完善共有基金账户监管机制、健全支付审核机制的建议，下一阶段，我局将指导钟楼区将围绕以上来重点优化多维度监督工作：
一是扎实开展导入小区“回头看”。指导钟楼区编印导入小区优秀案例集锦，召开2025年“阳光信托”物业治理模式导入动员会，制定2025年导入小区“回头看”工作方案及评价办法，在6-7月集中性组织2023-2024年导入小区回头看，对优秀项目及项目经理进行奖励，对后进项目及项目负责人进行约谈、并将结果通报小区相关主体，研究至少退出1家落后物业服务企业。梳理物业企业交接困难、恶意欠缴典型案例、2024年12345工单投诉量前十小区，联合公检法研究物业企业交接困难、恶意欠缴处置路径，针对投诉前十小区研究整改方案。
二是进一步优化流程模板。在开放式预算模板中建议性加入审计单项，引入专业第三方协助业主进行监督；制定后置营造指南，指导参与各方在导入后开展运营、监督、评估等工作，明确业主、业委会（物管会）、社区等按照物业服务合同（信托版），在导入后开展监督工作的路径与方法。
三是有序开展参与各方培训。结合会计师、律师、小区能人等队伍建设，会同区物管协会，连同律师协会、会计师协会等相关组织，开展以案促学赋能基层物管提升月月谈、业主学校、物业企业交流座谈、律师、会计师“阳光信托”学习会等多形式培训交流工作，提高各板块、社区（村）工作人员、专业人员、自治组织成员对“阳光信托”的认知。
签发人：王坚冬
经办人：黄新
联系电话：85682883
常州市住房和城乡建设局
2025年5月26日 下载答复文件 |
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